Logistikfastighetsmarknaden har, liksom logistiksektorn i stort, några otroligt expansiva och dynamiska år bakom sig. Efter flera års högkonjunktur har dock marknadsläget förändrats avsevärt med inflation och en förväntad lågkonjunktur. De starka megatrenderna som präglar logistikmarknadens förändring kvarstår, men lågkonjunkturen kommer sannolikt att kyla ner logistikfastighetsmarknaden under 2023 och i synnerhet 2024.
AV ANNIKA WIHLBORG
Fastighetsägare och fastighetsutvecklare som kunnat möta den stadigt växande efterfrågan på moderna, ändamålsenliga logistikbyggnader i attraktiva lägen har haft en väldigt gynnsam situation de senaste åren. Under 2023 och framför allt under 2024 riskerar dock spelplanen att ritas om något.
–Underliggande megatrender som talar för logistik finns alltjämt kvar även om 2023 kommer att vara ett svagare år. Trenderna jag tänker på är bland annat skiftet från fysisk till digital handel, automation av varuhanteringen, demografiska förändringar och ökat hållbarhetstänk. Det råder en fortsatt efterfrågan på moderna logistikfastigheter i bra kommunikationslägen, både vad gäller större enheter och mindre last-mile anläggningar. Mycket av det som ligger i pipeline för 2023 är redan uthyrt och byggstartat, säger Karin Witalis, analyschef för fastighetsrådgivaren Colliers svenska verksamhet.
Nyproduktionstakten kan bromsa in under 2024
Enligt Colliers Logistikrapport väntas nyproduktionen i logistikmarknadssegmentet vara fortsatt hög även under 2023.
–Många kommuner arbetar aktivt med att ta fram mark för fler etableringar, då intresset på senare år varit rekordstort att uppföra nya logistikbyggnader. Samtidigt har bygg-och finansieringskostnaderna stigit kraftigt på senare tid och därtill har man från myndighetshåll blivit mera restriktiv att tillåta exploatering på tidigare jordbruksmark, vilket kan komma att bromsa logistiketableringar i vissa lägen, säger Karin Witalis.
Betydligt lägre nyproduktionstakt 2024
Under 2024 bedömer hon att nyproduktionsvolymen kommer att bli betydligt lägre än toppåren 2022 och 2023. En preliminär prognos indikerar att nyproduktionsvolymen år 2024 kan bli en halvering av volymen året innan. Karin Witalis påpekar dock att det kan vara svårt att prognostisera utbudet med stor säkerhet eftersom nya projekt snabbt kan initieras om efterfrågan ökar.
–Vi prognostiserar stigande hyresnivåer för moderna logistikbyggnader i de mest attraktiva lägena även framöver. En hög inflation under 2023 talar för stigande hyror. Det som talar för en stigning är en fortsatt stark efterfrågan på moderna logistiklokaler i kombination med en låg vakansgrad. I realiteten kan förmodligen inte hyresvärden lägga över hela kostnadsökningen på hyresgästen som dessutom kämpar med höga kostnader för bland annat el och drivmedel. Parterna behöver mötas någonstans på mitten. Samtidigt väntas markpriserna fortsätta stiga, säger Karin Witalis.
Låga driftskostnader blir allt viktigare
Intresset från utländska aktörer att komma in på den svenska logistikfastighetsmarknaden kommer förmodligen att bestå mot bakgrund av en svag krona och brist på markförvärvsmöjligheter i andra delar av Europa.
En parameter som blivit allt viktigare vid valet av geografiskt läge för en logistikfastighetsetablering är tillgången till el, både vad gäller leveranssäkerhet och prisnivå. Framöver kan vi därför anta att elberoende verksamheter i ökad utsträckning förläggs till sådana geografiska lägen som kan garantera en god effekttillgång och låga elpriser.
Karin Witalis ser även en trend mot storskaliga logistikanläggningar, som en följd av hyresgästernas efterfrågan på centrallager och att konsolidera flera mindre enheter till en större. Låga driftskostnader och energieffektiva byggnader var viktigt för hyresgäster under 2022 och väntas bli än viktigare under 2023.
–Lager- och logistikbyggnaderna behöver bli ännu bättre på att hantera komplexa flöden av varor ut till kunder som ställer allt högre krav på snabbhet, flexibilitet och smidiga returer. Automatiseringen behöver förfinas, hanteringen av returer effektiviseras och tillgången på el garanteras, säger Karin Witalis.
Professionell och kostnadseffektiv förvaltning i fokus
–Faktorerna som gett oss låg och stabil inflation har förändrats och vi har fått ett helt nytt kostnadsläge. Detta kommer att påverka fastighetsmarknaderna både i termer av kassaflöde och på finansieringssidan. Vissa fastighetsägare kommer att bli pressade att sälja medan andra kommer att hitta bra förvärvsmöjligheter. Fastighetsförvaltning tror jag kommer att komma mer i fokus, alltså att löpande förvalta byggnaderna på ett professionellt och kostnadseffektivt sätt och ha en bra dialog med hyresgästerna. Ett ökat fokus på förvaltning och uthyrning är en generellt sund utveckling, säger Karin Witalis.